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¿Qué tanto sabes acerca de invertir en bienes raices?

En México es muy común escuchar “invertir en bienes inmuebles”, llámese casas, terrenos, edificio, plazas comerciales etc. Y me refiero a acumular capital para comprar un terreno o construir una casa, o edificio o locales comerciales para rentar.

Existe un escrito de Robert Kiyosaki en el cual pone en duda si invertir en bienes raices es realmente rentable, es decir si tendremos un rendimiento después de la inversión, ha sido un escrito muy controversial entre la comunidad.

De acuerdo con Kiyosaki un inmueble no es una inversión sino todo lo contrario, se convierte en un patrimonio con gastos, es decir un pasivo. Vamos por partes, como dijo el descuartizador, vamos a desglosar la idea de Kiyosaki: haciendo un desglose de las salidas de dinero comenzamos con la compra del terreno, su escrituración ante notario público, después hacerlo habitable a lo que los arquitectos llaman “urbanizarlo” más conocido como hacer lo necesario para tener agua, luz, drenaje, gas natural, teléfono e internet, pagar el trámite ante gobierno como la clave catastral y demás trámites del terreno en sí.

Más adelante contratar a un arquitecto para comenzar la obra: toda esta parte del proyecto arquitectónico (diseño, presupuesto arquitectónico, proyecto desglosado en fases) seguimos con la parte de pagar los permisos de construcción para evitar multas y clausuras de la construcción, una vez completada esta check list ahora sí vamos a construir.

Por supuesto que para construir hay que tener en cuenta el presupuesto necesario para dar luz verde y no dejar parada la obra a la mitad. Y si fuera este el caso, pues peor tantito porque tienes tu dinero parado, sin tener esa entrada de dinero esperada por las rentas, es decir no tienes liquidez sino lo contrario ahora tienes qué ver de donde obtienes el recurso para completar la obra, tal vez tengas que pedir prestado para terminar la obra, y por supuesto pagar el préstamo al tiempo estipulado por el acreedor para evitar intereses morosos.

Una vez terminada la obra deberás escriturar tu construcción ante notario público para no ser dueño de aire, y también darlo de alta en el sistema de gobierno como construcción terminada.

Y ya casi terminamos con esta check list. Si tu intención era rentarlo ahora viene el gasto de publicidad, tal vez un agente inmobiliario, la publicidad en google ads y/o en facebook, los espectaculares, la lona con los teléfonos de contacto en fin.

Ya que pasaste por toda esta jornada viene lo que nos decía Robert Kiyosaki, un bien inmueble es un pasivo, un generador de cuentas por pagar: empecemos con los gastos normales: el pago de la factura de la luz, agua, teléfono e internet, gas, el predial; y los gastos por el uso normal del inmueble como el servicio de podar las áreas verdes, reparar los focos, reparación de la carpintería, mantenimiento a las instalaciones eléctricas y de plomería, el mantenimiento y vigilancia por estar situado en un fraccionamiento etc.

Ahora viene lo “bueno”, supongamos que ya tienes completa esta check list, y que ya estás rentando tu bien inmueble, haciendo un paréntesis estamos en un punto donde vamos a comparar este rendimiento y vamos a tomar el ejemplo del Banco de México quién instruye una tasa de interés interbancaria (TIIE) para que los bancos puedan prestarse entre ellos y recuperar no solo el capital sino también los intereses como cualquier préstamo.

No quiero entrar en ecuaciones y demás operaciones, si de cada $100 invertidos después de esta check list completa y tú estás recuperando $7.41 a los 91 días entonces estás a la par de un rendimiento mínimo que un banco tiene por un préstamo interbancario. Es decir si le metiste $1’000,000 a toda esta check list y tú recibes $74,100 después de pagar tus facturas por los servicios y mantenimiento a tu bien inmueble, estás a penas saliendo tablas.

En el caso de que se te haya ocurrido sacar un crédito hipotecario debes tomar en cuenta que serás dueño del inmueble cuando hayas terminado de pagar tu deuda, y si la sacaste a 20 años serás dueño de tu inmueble después de esos 20 años o hasta que hayas liquidado esa deuda. Existen personas que quieren tener su crédito hipotecario y pagar la deuda con la renta de su casa, ellos deberán contemplar la tasa de interés del crédito hipotecario que anda entre 9% y 14% anual, es decir tendrás que cobrar mínimo este interés para que se pague “sola” tu casa; por supuesto que tendrás que pensar positivo para que se rente tu casa por todo un año y te renueven el contrato, de lo contrario el tiempo que no se rente tú tendrás que absorber tu deuda más todos los gastos normales del inmueble que ya habíamos mencionado antes.

Y así queridos lectores es el detrás de cámaras de una inversión en bienes inmuebles.

La ventaja que muchos ven en los bienes inmuebles es que tú dinero está en tu patrimonio, está ahí, lo puedes ver, palpar, es tu garantía de patrimonio. En lo personal yo no la considero como una garantía de inversión, pero sí de patrimonio.

Lo que es un hecho es que la industria de la construcción, ojo me refiero a la actividad exclusivamente de convertir recursos en un inmueble y no de la venta de ellos, solo de esta actividad de construir resulta en una actividad realmente rentable. Este punto es lo que hace sentido a muchas constructoras tanto privadas como del ramo de la obra pública (puentes, carreteras, infraestructura nacional).

Hasta aquí mi nota, sé que fue larga pero el tema lo ameritaba. Saludos desde Toluca, México desde la oficina de Billetólogo$ en Inker Capital Group. Espero les haya servido, que les haya gustado y espero sus comentarios. Nos vemos en la siguiente entrega.

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